martes, 14 de enero de 2014

Importancia de registrar un inmueble en registros públicos

PUBLICIDAD: QUE NO LO HAGAN FIRMAR HIJO AJENO.
¿Importancia de registrar un inmueble en registros públicos?

La inscripción registral no es obligatoria. El comprador será propietario del bien adquirido, desde la firma del contrato de compraventa inclusive. Es importante registrar para obtener la seguridad jurídica que le otorga la publicidad registral y la fe pública registral, hasta que acceda al registro mediante la inscripción.
a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.
b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.
c) De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.
d) De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.
1. Ejemplo:
X vende su casa a Y, por Escritura Pública el 15.01.09.
X vende la misma casa a Z, por Escritura Pública el 16.01.09.
Z inscribe su derecho en registros públicos.
Estamos frente a un caso de concurrencia de acreedores, donde Z se convirtió en legítimo propietario de la casa; pese a que Y compro primero.
• Principio de fe pública o publicidad en sentido estricto, a favor del tercero adquiriente de buena fe.
2. Ejemplo:
X con derecho de propiedad inscrito en registros públicos, vende terreno a Y.
Z verdadero propietario del terreno, obtiene judicialmente la nulidad del título de propiedad de X.
Y es tercero adquiriente a titulo oneroso y de buena fe, su derecho de propiedad esta protegido, por la publicidad registral.
3. Ejemplo:
A hipoteca su terreno al Banco C.
A vende su terreno a B.
C remata el terreno hipotecado, por la falta de pago de A.
B previo a comprar el terreno debió solicitar, ante Registros Públicos, un certificado negativo de gravamen, y así hubiera podido evitar que lo estafen. [Arriba]

¿Por qué debo registrar mi propiedad?
El inscribir tu derecho de propiedad en registros públicos, te protege de terceros inescrupulosos que con argucias ilegales, pretender adueñarse irregularmente de tu propiedad. El Inscribir tu propiedad en registros públicos te hace sujeto apacible de crédito, puesto que los bancos brindan créditos hipotecarios, a las personas que tienen bienes inmuebles inscritos en registros públicos. Facilita el tráfico económico en la compra venta inmobiliaria. [Arriba]

¿Qué es partida registral?
Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida electrónica. Se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real que rige la normatividad y organización registral.
El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. [Arriba]

¿Efectos de la inscripción?
Efectos jurídicos substantivos de la inscripción:
- El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de legalidad.
- Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo.
- La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales (tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la salvaguardia de los Tribunales.
- En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos.
- El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él, no existe.
- Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.
- El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad [Arriba]

¿Para que sirve el registro?
El Registro tiene por objeto publicitar  la situación jurídica de los  inmuebles en general.
Es, así, de suma importancia para todos, ya que:  Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan  todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida  por la ley o la naturaleza del acto  o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan  garantizar sus derechos frente a terceros. [Arriba]

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